La nueva regla de los 45 días ya está vigente: lo que instaladores y contratistas de Florida deben saber

Una nueva regla relacionada con el pago a subcontratistas y proveedores entró en vigor en Florida el 1 de julio de 2026.

El cambio es importante para instaladores independientes, contratistas con licencia, proveedores de materiales y otros profesionales que participan en proyectos de construcción y remodelación.

La regla establece un plazo de 45 días en determinadas circunstancias. Sin embargo, mencionar solamente “45 días” puede crear una expectativa equivocada.

El plazo no necesariamente comienza cuando el instalador coloca la última pieza, termina el punch list o entrega su factura. El momento en que el contratista recibe el pago, los términos del contrato y la existencia de una disputa legítima pueden influir en cómo se aplica la nueva disposición.

Por eso, tanto instaladores como contratistas necesitan comprender qué cambió realmente.

¿Qué cambió en la ley de Florida?

El 23 de marzo de 2026, el gobernador Ron DeSantis firmó el Senate Bill 290. La legislación se convirtió en el Chapter 2026-3 de las Laws of Florida y entró en vigor el 1 de julio de 2026.

Entre sus disposiciones, la legislación creó la sección 489.1295 de los Estatutos de Florida, titulada “Prohibition against nonpayment”.

La nueva sección establece que un contratista con licencia debe compensar a un subcontratista o proveedor por los servicios, la mano de obra o los materiales proporcionados:

Dentro de los 45 días posteriores a recibir el pago por los servicios realizados o los materiales suministrados por el subcontratista o proveedor; o
De acuerdo con los términos del contrato correspondiente.

La disposición contempla una excepción cuando existe una bona fide dispute, es decir, una disputa legítima sobre la cantidad adeudada.

También establece que un contratista con licencia que incumpla la regla consciente o deliberadamente puede quedar sujeto a procedimientos disciplinarios bajo la sección 489.129 de los Estatutos de Florida.

Esta información está confirmada por el Department of Business and Professional Regulation de Florida y por el texto oficial del Chapter 2026-3.

¿A quiénes contempla la nueva regla?

La legislación incorporó a la sección 489.105 las definiciones de “subcontractor” y “supplier” utilizadas en la sección 558.002 de los Estatutos de Florida.

La sección 558.002 define al subcontratista como una persona o entidad contratista que proporciona mano de obra y materiales en nombre de otro contratista para la construcción o remodelación de una propiedad.

El proveedor se define como la persona o entidad que proporciona únicamente materiales, equipos u otros suministros para la construcción o remodelación.

Esto significa que un instalador de pisos que trabaja en nombre de otro contratista dentro de un proyecto de construcción o remodelación podría encontrarse dentro de la definición de subcontratista, dependiendo de la estructura y circunstancias del proyecto.

Las definiciones oficiales pueden consultarse en la sección 558.002 de los Estatutos de Florida.

¿Cuándo comienzan realmente los 45 días?

Esta es la pregunta más importante.

El texto de la nueva disposición relaciona el plazo con el momento en que el contratista con licencia recibe el pago por los servicios realizados o materiales proporcionados por el subcontratista o proveedor. También reconoce los términos establecidos en el contrato.

Por lo tanto, no sería correcto afirmar automáticamente:

“Terminé la instalación hoy, así que tienen exactamente 45 días para pagarme”.

Antes de llegar a esa conclusión habría que determinar:

Qué establece el contrato.
Quién contrató directamente al instalador.
Si el contratista es un contratista con licencia sujeto a la disposición.
Si el contratista ya recibió el pago correspondiente al trabajo.
Si la factura fue presentada conforme a los requisitos acordados.
Si el trabajo fue aceptado o todavía tiene correcciones pendientes.
Si existe una disputa legítima sobre una parte o la totalidad del monto.

La nueva regla crea una obligación importante, pero no reemplaza un contrato claro ni resuelve automáticamente todos los desacuerdos de pago.

Un ejemplo aplicado a una instalación de pisos

Imaginemos que un contratista con licencia administra la remodelación de una vivienda en Florida Central y contrata a una cuadrilla independiente para instalar SPC.

El instalador completa el trabajo, entrega la factura y solicita el pago.

Si el contratista todavía no ha recibido del cliente el dinero correspondiente a esa parte del proyecto, no debe asumirse que los 45 días comenzaron únicamente porque la instalación terminó.

Si el contratista ya recibió el pago correspondiente, la nueva regla puede cobrar relevancia. Aun así, será necesario revisar los términos contractuales y determinar si existe alguna disputa legítima sobre el monto.

Ahora supongamos que el contratista sostiene que varias áreas deben corregirse porque no cumplen con el alcance acordado.

En ese caso podría existir una disputa. Pero una simple inconformidad no demuestra automáticamente que la disputa sea legítima. Las fotografías, órdenes de cambio, comunicaciones y registros de aceptación ayudarán a establecer qué ocurrió.

La documentación protege a ambos lados.

¿Qué podría generar una disputa legítima?

La ley utiliza la expresión bona fide dispute, pero no proporciona en esa sección una lista completa de todas las situaciones que podrían constituir una disputa legítima.

En un proyecto de pisos, un desacuerdo podría involucrar:

Diferencias entre el alcance contratado y el trabajo realizado.
Cantidades instaladas diferentes a las facturadas.
Daños atribuidos a la instalación.
Materiales no autorizados.
Cambios de precio no aprobados.
Punch list o correcciones pendientes.
Trabajos adicionales realizados sin autorización escrita.
Diferencias sobre la preparación del subfloor.
Cargos relacionados con retrasos o daños.
Facturas que no cumplen con el procedimiento acordado.

Una disputa documentada no significa automáticamente que el contratista tenga razón. Tampoco significa que el subcontratista tenga garantizado el pago total.

Significa que los hechos y la evidencia importan.

Si eres instalador independiente, ¿qué deberías revisar?

La nueva regla no crea por sí sola el expediente de tu proyecto. El instalador continúa siendo responsable de documentar qué aceptó, qué realizó y cuánto debe recibir.

Antes de comenzar una instalación, conviene confirmar por escrito:

Nombre legal de la empresa que contrata el trabajo.
Nombre y número de licencia del contratista, cuando corresponda.
Dirección completa del proyecto.
Alcance exacto de la instalación.
Cantidad estimada de pies cuadrados.
Precio por pie cuadrado o valor total.
Responsabilidad por la preparación del subfloor.
Responsabilidad por materiales, adhesivos y accesorios.
Procedimiento para aprobar trabajos adicionales.
Momento en que debe enviarse la factura.
Evento que activa el pago.
Plazo acordado para recibirlo.
Procedimiento para reportar o corregir problemas.

Durante el proyecto, el instalador debería conservar:

Contrato, work order o purchase order.
Cotización aprobada.
Fotografías del área antes de comenzar.
Evidencia de las condiciones del subfloor.
Fotografías durante y después de la instalación.
Órdenes de cambio autorizadas.
Mensajes y correos relacionados con el trabajo.
Factura y evidencia de cuándo fue enviada.
Punch list y evidencia de las correcciones.
Confirmación de entrega o aceptación.
Registro de pagos parciales y balance pendiente.

No se trata de desconfiar del contratista. Se trata de evitar que una diferencia de memoria se convierta en una diferencia de dinero.

Si eres contratista, ¿qué deberías revisar?

La regla también exige mayor claridad administrativa del lado del contratista con licencia.

Una relación profesional con los subcontratistas debería incluir:

Condiciones de pago escritas.
Procedimiento uniforme para recibir facturas.
Identificación del proyecto al que corresponde cada factura.
Registro de cuándo se recibió el pago del cliente.
Sistema para aprobar cambios en el alcance.
Proceso claro para inspeccionar y aceptar el trabajo.
Comunicación escrita de cualquier corrección.
Explicación documentada de cualquier monto disputado.
Registro de pagos parciales, retenciones y balance.
Confirmación de que el subcontratista recibió el pago.

Cuando existe un problema, comunicarlo rápidamente puede evitar que una corrección pequeña se convierta en un conflicto mayor.

La nueva regla no debe interpretarse como un enfrentamiento entre contratistas e instaladores. Debe entenderse como una razón adicional para establecer expectativas claras desde el comienzo.

El contrato sigue siendo fundamental

La frase “45 días” tiene fuerza, pero no debe analizarse separada del contrato.

Antes de firmar, instaladores y contratistas deberían prestar atención a expresiones como:

Pay when paid
Pay if paid
Retainage
Back charges
Final acceptance
Conditional payment
Change-order approval
Waiver and release
Dispute resolution
Attorney’s fees
Arbitration

Estas condiciones pueden afectar cuándo se considera exigible un pago y cómo se resuelve una diferencia.

Ninguna de las partes debería firmar un documento que no comprende. Cuando el valor del proyecto o el riesgo es considerable, consultar a un abogado de construcción antes de firmar puede prevenir problemas posteriores.

Cuidado: existen dos plazos de 45 días diferentes

La nueva regla de pago no debe confundirse con el plazo relacionado con el Notice to Owner bajo la Construction Lien Law de Florida.

Son dos asuntos distintos.

La nueva sección 489.1295 se relaciona con la obligación de pago de un contratista con licencia hacia determinados subcontratistas y proveedores.

Por otro lado, la sección 713.06 establece que ciertas personas que no tienen un contrato directo con el propietario deben entregar un Notice to Owner antes de comenzar o, generalmente, no más tarde de 45 días después de comenzar a proporcionar mano de obra, servicios o materiales. También pueden existir otros límites relacionados con el pago final.

Entregar un Notice to Owner no es lo mismo que registrar un construction lien. La propia ley indica que el aviso no constituye por sí solo un gravamen sobre la propiedad.

Los requisitos dependen de la relación contractual y de la posición que cada participante ocupa dentro del proyecto. La información oficial puede consultarse en la sección 713.06 de los Estatutos de Florida.

Perder un plazo puede afectar derechos importantes. Por eso, un profesional con un pago pendiente no debería esperar hasta el último momento para buscar orientación.

¿La nueva regla garantiza el pago?

No.

La disposición establece una obligación y contempla procedimientos disciplinarios cuando un contratista con licencia la incumple consciente o deliberadamente.

Pero eso no significa automáticamente que:

El estado cobrará la factura por el subcontratista.
Todo pago atrasado constituye una violación.
Los 45 días comienzan cuando termina la instalación.
Toda disputa será decidida a favor del instalador.
Una queja administrativa reemplaza una demanda, arbitraje o lien.
Presentar una queja garantiza la recuperación del dinero.
La regla elimina las condiciones del contrato.

Cada situación depende del contrato, los participantes, los pagos recibidos y la evidencia disponible.

¿Qué hacer cuando existe un pago pendiente?

Antes de asumir que ocurrió una violación, conviene organizar la información.

1. Revisar el contrato

Identificar las condiciones de pago, requisitos de facturación, retenciones, correcciones, releases y mecanismos de resolución de disputas.

2. Confirmar la recepción de la factura

Solicitar por escrito confirmación de que la factura fue recibida y preguntar si falta algún documento.

3. Solicitar claridad sobre el estado del pago

Preguntar cuándo se espera el pago y si el contratista recibió los fondos correspondientes al trabajo.

4. Identificar cualquier disputa

Si se alega que existe un problema, solicitar una explicación escrita que identifique el trabajo o monto en discusión.

5. Conservar las comunicaciones

Después de una conversación telefónica importante, puede ser conveniente enviar un correo que resuma lo discutido.

6. Verificar la licencia

La licencia de un contratista puede consultarse mediante la búsqueda oficial del DBPR.

7. No ignorar los plazos de lien

La regla de pago no detiene ni sustituye automáticamente los plazos establecidos por la Construction Lien Law.

8. Buscar asesoría cuando corresponda

Si existe una cantidad importante, un plazo próximo o una disputa compleja, lo prudente es consultar a un abogado con licencia en Florida que trabaje con asuntos de construcción.

Una industria más clara beneficia a todos

Los instaladores necesitan recibir el pago correspondiente por su trabajo. Los contratistas necesitan verificar que el proyecto se completó correctamente y administrar el dinero de acuerdo con sus obligaciones.

Ambas partes necesitan buenos acuerdos.

Una industria profesional no se construye solamente con buenos productos y una instalación correcta. También requiere contratos comprensibles, comunicación oportuna y registros organizados.

Antes de comenzar el próximo proyecto, instaladores y contratistas deberían poder responder tres preguntas:

¿Qué trabajo se acordó?
¿Qué evento activa el pago?
¿Qué evidencia demostrará que cada parte cumplió?

La nueva regla de los 45 días hace que estas preguntas sean más importantes que nunca.

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Comparte este artículo con un instalador o contratista que necesite conocer la nueva regla de pago.

Aviso legal

Este artículo se ofrece únicamente con fines informativos y educativos. No constituye asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. La aplicación de una ley puede variar según los contratos, participantes y circunstancias de cada proyecto. Para recibir orientación sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia en Florida.